Scadenza fondi immobiliari chiusi...uh?

[balmung]

Buongiorno.
Premetto che non so se sia questa la sezione giusta dove porre la domanda. Spero di averci preso

Mio padre, nel lontano 2001, ha sottoscritto alcune quote di un "fondo immobiliare chiuso". Fino ad oggi il rendimento è stato altalenante, si è infatti passati da un 3/5% del periodo pre-crisi, ad un 3/2,5% del periodo post-crisi. Le quote, all'epoca, vennero pagate per un valore X cadauna.
Guardando sul sito borsa italiana l'andamento del titolo in questione, quelle quote oggi vengono valutate X-Y dove Y=1/4X.
Dunque la differenza tra il valore sottoscritto all'inizio e la quotazione in borsa è notevole. Sul sito del fondo in questione però, è presente un rendiconto aggiornato in cui si dice che il NAV è pari a due volte X.

Arrivo alla domanda:
Avendo il fondo in questione una scadenza, giunti al giorno tanto atteso, verranno liquidati gli immobili di proprietà del fondo e verrà rimborsata agli investitori una cifra pari al NAV ? Oppure ci possono essere ulteriori sorprese?
tl;dr posto che non ho esigenze economiche impellenti, mi conviene levare quei soldi, e prendere OGGI X-y, o lasciare che scada il fondo sperando di recuperare almeno X?

Grazie in anticipo dei chiarimenti.

[TeoN]

la sezione e' giusta ma non sono ferrato per aiutarti

[Il Nero]

Dunque, il NAV (Net Asset Value) praticamente rappresenta il valore "teorico" degli immobili, normalmente stimati da una o più compagnie che si occupano di stime immobiliari.

Allora perchè il valore di borsa è tanto più basso del NAV ? Perchè il mercato immobiliare al momento è cadaverico e c'è un concretissimo rischio di double dip (cioè un altro crollo dei prezzi), quindi c'è una buona possibilità che il fondo in questione sia costretto a vendere gli immobili al di sotto del NAV per riuscire a smerciarli.

E' da notare che i fondi hanno dei termini per smerciare questa roba, quindi il tempo gioca sostanzialmente contro di loro, infatti molti fondi immobiliari italiani hanno prorogato i termini di chiusura.

Venendo al caso specifico, vediamo:
1) Non credo che i numeri che hai messo siano giusti perchè significherebbe che il valore di borsa è 0.75 * 0.5 = 0,375% del NAV, cioè uno sconto sul NAV del 60%, e che io sappia non esiste nessun fondo sul mercato nazionale internazionale che quoti con un così forte sconto sul NAV.
2) La cosa migliore che puoi fare probabilmente è aprire e leggere in dettaglio i rendiconti, valutare com'è composto il portafoglio immobiliare del fondo, ovvero se è roba "smerciabile" (es. piccolo taglio è più smerciabile, elevata rendita percentuale è più smerciabile, ecc.) e se hanno già contatti proficui in corso per le vendite o se non riescono a trovare compratori. Valuta anche eventuali liquidazoni parziali già avvenute (quante, in che data, con quali valori rispetto al NAV), magari puoi farti un'idea delle capacità della gestione. Infine cerca anche su internet che c'è parecchia gente che segue questi fondi su molti forum di finanza.

[balmung]

Dunque, il NAV (Net Asset Value) praticamente rappresenta il valore "teorico" degli immobili, normalmente stimati da una o più compagnie che si occupano di stime immobiliari.

Allora perchè il valore di borsa è tanto più basso del NAV ? Perchè il mercato immobiliare al momento è cadaverico e c'è un concretissimo rischio di double dip (cioè un altro crollo dei prezzi), quindi c'è una buona possibilità che il fondo in questione sia costretto a vendere gli immobili al di sotto del NAV per riuscire a smerciarli.

E' da notare che i fondi hanno dei termini per smerciare questa roba, quindi il tempo gioca sostanzialmente contro di loro, infatti molti fondi immobiliari italiani hanno prorogato i termini di chiusura.

Venendo al caso specifico, vediamo:
1) Non credo che i numeri che hai messo siano giusti perchè significherebbe che il valore di borsa è 0.75 * 0.5 = 0,375% del NAV, cioè uno sconto sul NAV del 60%, e che io sappia non esiste nessun fondo sul mercato nazionale internazionale che quoti con un così forte sconto sul NAV.
2) La cosa migliore che puoi fare probabilmente è aprire e leggere in dettaglio i rendiconti, valutare com'è composto il portafoglio immobiliare del fondo, ovvero se è roba "smerciabile" (es. piccolo taglio è più smerciabile, elevata rendita percentuale è più smerciabile, ecc.) e se hanno già contatti proficui in corso per le vendite o se non riescono a trovare compratori. Valuta anche eventuali liquidazoni parziali già avvenute (quante, in che data, con quali valori rispetto al NAV), magari puoi farti un'idea delle capacità della gestione. Infine cerca anche su internet che c'è parecchia gente che segue questi fondi su molti forum di finanza.

Grazie dei consigli .
si, con i numeri credo d'avere sbagliato, il fondo comunque è l'immobiliare alpha.

[Il Nero]

Dunque, vediamo qualche dato su quel fondo:

- Lo sconto sul NAV è elevato, circa il 50%. Portandolo alle espressioni da te usate il NAV è pari al doppio di X-Y.

- Il dividendo è del 4-5%, non è eccezionale ma neanche da buttare rispetto ai tassi di mercato (è un pò di più di un BTP a scadenza 2015).

- Il tasso di indebitamento è del 20% circa, abbastanza basso, di conseguenza è basso il fattore di leva, che vale 1.20. Questo è un fattore significativo in quanto indica, insieme allo sconto sul NAV, la massima perdita di valore immobiliare "sopportabile" prima che il risarcimento finale scenda sotto il valore di borsa. In particolare il calcolo si può approssimare come (Sconto sul NAV) / (Fattore leva): la massima perdita di valore immobiliare "sopportabile" è del 40%, piuttosto elevata.

- Al momento il prezzo è in un picco negativo dopo il crollo generale delle ultime settimane.

- Hanno venduto un immobile nella prima metà di quest'anno con uno sconto sul NAV inferiore al 10%.

- Ultimo ma non ultimo, come tutti i fondi immobiliari chiusi italiani il titolo è molto molto illiquido, vuol dire che ci sono pochissimi scambi, quindi se devi liberarti di una cifra consistente potresti metterci settimane e/o essere costretto a vendere sotto il prezzo di mercato.

Preciso che non è il mio campo e quindi di prendere quest'opinione con le pinze, ma io a queste condizioni non venderei.

[Dinofly]

Diciamo che l'outlook sugli investimenti immobiliari è veramente pessimo.