Firmare una condanna a morte: il MUTUO

[irontheos]

Carissimi.....
a breve dovrò per forza di cose fare un mutuo per acquisto prima casa.
Da non addetto ai lavori ho serie difficoltà nel confrontare le varie opzioni e tipologie di mutuo.
Senza richiedere uno spiegone su come funziona la finanza e l'usura delle banche per i mutui ai poveracci come me, vi lancio quanche dubbio che spero qualcuno sappia rispondere:
- siamo a maggio e in molti mi hanno consigliato di aspettare la revisione dei tassi del secondo semestre 2014... si prevede scenderanno e si potrà spuntare qualche euro?
- la stragrande maggioranza di banchieri, finanzieri, consulenti e broker dice che il tasso variabile è sempre "finanziariamente" più conveniente del tasso fisso. Io da burino non capisco come possa essere conveniente un tasso variabile ora che i tassi sono delle 0,25%.... può solo che aumentare...
- ipotizziamo una rata a tasso variabile 500euro. Arriva il giorno che il tasso aumenta, quanto aumenterà la rata? Voglio dire... se adesso il tasso su cui sono calcolati i 500euro è l'1%, se il tasso passa a 2% quanto andrò a pagare? C'è un formula, un ragionamento?

Ah beata ignoranza...

[Dinofly]

Ma il tasso fisso mica è fissato sul tasso variabile attuale
In ogni caso il tasso fisso è calcolato sulla base dei tassi attesi futuri, con una certa percentuale di guadagno per la banca che ti offre una sorta di "assicurazione" implicita. (detta molto a spanne).
Vai di variabile.
Quando aumenta il tasso tu paghi: euribor + spread sul debito residuo al tempo t.
Mettiamo che lo spread sia 2% e l'euribor all'1%, il tuo debito residuo sia di 100.000 euro.
Allora la quota interessi sarà di 100.000*3%/12. Se il tasso va su di un punto, allora 100k*4%/12.
Se è un ammortamento all'italiana (quote capitale fisse) aumenterà l'ammontare delle rate, se è un ammortamento alla francese (rate fisse) allora si allungherà l'ammortamento (perchè si ridurrà la parte di capitale rimborsata in ogni rata).

Questo in teoria, poi in realtà è da vedere il contratto. Quello che è sicuro è che tu paghi gli interessi riferiti al debito residuo, questo per mantenere l'equilibrio finanziario del mutuo, questo anche nel caso di mutui interests only, che credo in italia non siano legali.

[darkeden82]

Carissimi.....
a breve dovrò per forza di cose fare un mutuo per acquisto prima casa.
Da non addetto ai lavori ho serie difficoltà nel confrontare le varie opzioni e tipologie di mutuo.
Senza richiedere uno spiegone su come funziona la finanza e l'usura delle banche per i mutui ai poveracci come me, vi lancio quanche dubbio che spero qualcuno sappia rispondere:
- siamo a maggio e in molti mi hanno consigliato di aspettare la revisione dei tassi del secondo semestre 2014... si prevede scenderanno e si potrà spuntare qualche euro?
- la stragrande maggioranza di banchieri, finanzieri, consulenti e broker dice che il tasso variabile è sempre "finanziariamente" più conveniente del tasso fisso. Io da burino non capisco come possa essere conveniente un tasso variabile ora che i tassi sono delle 0,25%.... può solo che aumentare...
- ipotizziamo una rata a tasso variabile 500euro. Arriva il giorno che il tasso aumenta, quanto aumenterà la rata? Voglio dire... se adesso il tasso su cui sono calcolati i 500euro è l'1%, se il tasso passa a 2% quanto andrò a pagare? C'è un formula, un ragionamento?

Ah beata ignoranza...

fai variabile a rata fissa.
varia la durata di +5 anni rispetto a quello che hai sottoscritto.
Io ho fatto un 25 anni cosi ,estendibile a 30 ..rata fissa da 600€
con uno stipendio è gestibile..e so cosa dovrò pagare

[PinHead81]

Il consiglio di aspettare un pochino è realistico, già da Giugno i tassi probabilmente scenderanno

[darkeden82]

La mia soluzione è la migliore :p
Se si abbassano la rata di abbassa, non può aumentare... Nel caso aumenta la durata

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[irontheos]

Mmm non siete i primi che mi consigliano un variabiale...
Il fisso è forse più "paraculistico" ma effettivamente la media del tasso per un fisso adesso è intorno al 4,5% contro un tasso 2% del variabile.
Esiste ancora il variabile con tetto massimo? Che banca lo fa? Tipo Sanpaolo non lo fa più da un pezzo...

[darkeden82]

Esistono... Cerca cerca... Io per come sono fatto il variabile puro non lo farei mai, e quello con cap al tasso... Non conviene...
O fisso o variabile a rata fissa.

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[Dinofly]

Ma tanto la vedo dura che l'euribor va da oltre il 3-4%, nel qual caso (la bc manderebbe i tassi così alti solo per prevenire delle bolle) la tua casa varrà così tanto che non avrai problemi a rinegoziare il mutuo a spread più bassi.

[irontheos]

Ma tanto la vedo dura che l'euribor va da oltre il 3-4%, nel qual caso (la bc manderebbe i tassi così alti solo per prevenire delle bolle) la tua casa varrà così tanto che non avrai problemi a rinegoziare il mutuo a spread più bassi.

quello che continuo a non capire è come può cambiare una rata mensile quando il tasso passa da 0,5% attuale a un ipotetico 3%.
In soldoni, in pratica, in parole povere se io spendo 100 euro al mese adesso con tasso a 0,5%, il mese prossimo che il tasso sarà 3% quanto dovrò tirare fuori?

E' la variabilità della rata che mi spaventa, non riesco a quantificare il rischio di quanto dovrò tirare fuori nel caso peggiore.
Cerco di spiegarmi meglio... mettiamo che la mia disponibilità massima sia 1000 euro al mese (purtroppo non è così ma è una cifra tonda).
Accetto oggi di fare un tasso variabile che mi fa pagare 700 euro, con tasso 1%.
Sono fiducioso che nel periodo peggiore il tasso salirà al 4%... quanto sarà la mia rate mensile in quel caso? Su quale parte devo calcolarlo? Sul capitale non ancora rimborsato? Sul capitale iniziale?

[darkeden82]

L'interesse sul totale erogato varia del 3%...su 100,000 sono 3000 minimo in più da rimborsare.
Minimo
Farsi un variabile con la rata ai limite delle proprie possibilità economiche per me equivale a spararsi nelle palle.
Se sei al limite di sostenibilità della rata... Non fare il variabile.
Fisso o durata variabile

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[stego]

Dunque, premetto che non è il mio campo, ma una volta ho letto che qualche provincia in Italia ho fatto qualche accordo con le banche per fare dei mutui agevolati, che però le banche non li pubblicizzano perché non ci guadagnano (se come no, diciamo che guadagnano meno), prova a guardarti il sito della provincia o del comune dove andrai a comprare l'immobile, magari potrebbe esserci qualche notizia al riguardo, ovviamente non so se conviene o meno, ma potrebbe essere un buon argomento di contrattazione eventuale: tipo ti diamo il mutuo x, ma io voglio quello della provincia, allora ti facciamo x-1 ecc. ecc..
Buona fortuna....

[ImScatman]

fai variabile a rata fissa.
varia la durata di +5 anni rispetto a quello che hai sottoscritto.
Io ho fatto un 25 anni cosi ,estendibile a 30 ..rata fissa da 600€
con uno stipendio è gestibile..e so cosa dovrò pagare

Ma chi ti ha consigliato? Satana?
La durata varia di 5 anni ma quello che non sai e' che in caso di aumento dei tassi a scadenza rischi di dover accendere un altro mutuo perche le rate da te pagate coprivano solo in minima parte la quota capitale.
Informati e cambia mutuo prima di rovinarti.

[ImScatman]

Specifico una cosa per chi vuole fare il mutuo.
Nel corso della durata di un mutuo versate delle rate mensili (piano di ammortamento) che comprendono una quota capitale e una quota interesse. Se all'inizio del piano di ammortamento il tuo mutuo e' di 100.000 euro, man mano che paghi le rate il mutuo diminuira e di conseguenza anche gli interessi che voi andate a pagare (il tasso si calcola sul mutuo residuo).
In caso di mutuo variabile il rischio e' che un aumento del tasso porti a un aumento della rata, pero, a ragion veduta, se il tasso aumenta dopo alcuni anni, l'impatto sara limitato dalla circostanza che il vostro mutuo residuo e' diminuito. Il 3% di 100.000 e' diverso dal 5% di 50.000.

Veniamo adesso al mutuo con tasso variabile ma rata costante.
Questo mutuo e' il male.
Voi pagate una rata costante comprensiva di quota capitale e quota interessi. Entrambe queste quote sono variabili nel limite massimo della rata che attualmente pagate. In soldoni cosa significa?
Se la tua rata e' di 600 euro al mese essa e' composta da, per esempio, 200 di interessi e 400 di quota capitale, 400 euro che ogni mese voi decurtate dal mutuo residuo, valore sul quale si calcolano gli interessi.
Quale e' il rischio subdolo ma presente e pericoloso?
Il rischio e' che dovendo rimaner la rata pari a 600 euro anche se il tasso aumenta cio porta ad un aumento della quota interessi a scapito della quota capitale, ossia invece di pagare 200 di interessi e 400 di mutuo, pagherete 300 di interessi e 300 di mutuo, con, in casi estremi, la possibilita di pagare 600 euro di soli interessi, trovandovi alla scadenza del mutuo la quota capitale INTERAMENTE ancora da pagare, anzi, in alcuni casi, rimanendo la rata fissa, essa non riesce a comprendere nemmeno tutta la quota di interessi maturata nel periodo, e alla scadenza vi troverete da dover saldare il mutuo piu anche gli interessi maturati ma non pagati.
Questo mutuo e' una bomba ad orologeria che va bene solo su scadenze corte, non eccedenti i 10 anni.

[darkeden82]

Ma chi ti ha consigliato? Satana?
La durata varia di 5 anni ma quello che non sai e' che in caso di aumento dei tassi a scadenza rischi di dover accendere un altro mutuo perche le rate da te pagate coprivano solo in minima parte la quota capitale.
Informati e cambia mutuo prima di rovinarti.

No. Oltre i 5 anni di estensione paga l'assicurazione da 2000€ che ho fatto.
Ergo.. Nella peggiorr delle ipotesi mi dura 30 anni il mio 25enne

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[PinHead81]

Le assicurazioni sul mutuo sento sempre dire che siano il male e che, anche se obbligatorie, equivalgano a lammerdah

[ImScatman]

No. Oltre i 5 anni di estensione paga l'assicurazione da 2000€ che ho fatto.
Ergo.. Nella peggiorr delle ipotesi mi dura 30 anni il mio 25enne

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In tal caso ti consiglio di verificare le clausole della polizza da te sottoscritta.

[darkeden82]

In tal caso ti consiglio di verificare le clausole della polizza da te sottoscritta.

Viste e riviste

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[Dinofly]

quello che continuo a non capire è come può cambiare una rata mensile quando il tasso passa da 0,5% attuale a un ipotetico 3%.
In soldoni, in pratica, in parole povere se io spendo 100 euro al mese adesso con tasso a 0,5%, il mese prossimo che il tasso sarà 3% quanto dovrò tirare fuori?

E' la variabilità della rata che mi spaventa, non riesco a quantificare il rischio di quanto dovrò tirare fuori nel caso peggiore.
Cerco di spiegarmi meglio... mettiamo che la mia disponibilità massima sia 1000 euro al mese (purtroppo non è così ma è una cifra tonda).
Accetto oggi di fare un tasso variabile che mi fa pagare 700 euro, con tasso 1%.
Sono fiducioso che nel periodo peggiore il tasso salirà al 4%... quanto sarà la mia rate mensile in quel caso? Su quale parte devo calcolarlo? Sul capitale non ancora rimborsato? Sul capitale iniziale?

Sul debito residuo. La formula è quella scritta sopra. La rata è composta da quota interessi e quota capitale. La quota capitale è quella che negozi in base alla durata. La quota interessi è sempre calcolata così: Dt*(spread+euribor)/12. Dt debito residuo (che non comprende gli interessi ovviamente è pari al debito totale-quote capitale.) 12 perché la rata è mensile.
@scatman credo che lo scenario da te dipinto sia illegale, e quel tipo di assicurazioni è obbligatorio.
In ogni caso se la rata è 600 perché diventi interest only significa che 600 = i*100k/12 quindi i = 600/100k*12 ovvero il 7,5% all'inizio e il 15% a metà mutuo.

[ImScatman]

Non e' uno scenario illegale, e' uno scenario reale che vai a coprire con l'assicurazione, a quanto pare, anche se io prima di esprimermi preferirei leggere la polizza e i vari scenari che essa copre.
Ad esempio a me lo proposero senza propormi anche la polizza.

Ps. Ovvio che i numeri del mio esempio erano emssi a caso, nn ha certo senso calcolare le variazioni di tasso basandosi su essi.....
Comunque qui spiegano tutto piuttosto bene.
http://aiutomutuo.finanza.com/2012/0...iare-con-cura/


Ps: io personalmente se si ha la possibilita consiglio il fisso, mutui a tassi del 4,5% sono mutui estremamente vantaggiosi e livelli di tassi cosi bassi si spera di non vederne piu.

[PinHead81]

Attualmente la polizza è comunque obbligatoria, mi sembra sia stata inserita legge apposita.

[ImScatman]

La polizza di cui parli te e quella per morte l perdita lavoro...

[piccolaranfi]

è un cappio al collo il mutuo, tprnassimo indietro non lo farremmo più. mio marito è stato messo in cassa integrazione, ha dovuto mettere in vendita la nissan pixo, io lavoro part time e se non ci fossero i nostri genitori, non so che fine farremmo.

[darkeden82]

Ci si pensa prima... Il medico non ha ordinato a chiunque di comprare casa... Brutto... Ma vero.


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[PinHead81]

Beh avete ragione entrambi. Se tornassi indietro dici che non lo faresti più, ma dove andresti ad abitare? A volte il mutuo è l'UNICA soluzione, non una delle tante.

[darkeden82]

Se non puoi comprare non ti impicchi... Stai in affitto anche in un monolocale Punto.
Il problema è chi fa carte false per avere un mutuo sopra le reali possibilità...

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