Firmare una condanna a morte: il MUTUO

Carissimi.....
a breve dovrò per forza di cose fare un mutuo per acquisto prima casa.
Da non addetto ai lavori ho serie difficoltà nel confrontare le varie opzioni e tipologie di mutuo.
Senza richiedere uno spiegone su come funziona la finanza e l'usura delle banche per i mutui ai poveracci come me, vi lancio quanche dubbio che spero qualcuno sappia rispondere:
- siamo a maggio e in molti mi hanno consigliato di aspettare la revisione dei tassi del secondo semestre 2014... si prevede scenderanno e si potrà spuntare qualche euro?
- la stragrande maggioranza di banchieri, finanzieri, consulenti e broker dice che il tasso variabile è sempre "finanziariamente" più conveniente del tasso fisso. Io da burino non capisco come possa essere conveniente un tasso variabile ora che i tassi sono delle 0,25%.... può solo che aumentare...
- ipotizziamo una rata a tasso variabile 500euro. Arriva il giorno che il tasso aumenta, quanto aumenterà la rata? Voglio dire... se adesso il tasso su cui sono calcolati i 500euro è l'1%, se il tasso passa a 2% quanto andrò a pagare? C'è un formula, un ragionamento?

Ah beata ignoranza...

Ma il tasso fisso mica è fissato sul tasso variabile attuale :asd:
In ogni caso il tasso fisso è calcolato sulla base dei tassi attesi futuri, con una certa percentuale di guadagno per la banca che ti offre una sorta di "assicurazione" implicita. (detta molto a spanne).
Vai di variabile.
Quando aumenta il tasso tu paghi: euribor + spread sul debito residuo al tempo t.
Mettiamo che lo spread sia 2% e l'euribor all'1%, il tuo debito residuo sia di 100.000 euro.
Allora la quota interessi sarà di 100.000*3%/12. Se il tasso va su di un punto, allora 100k*4%/12.
Se è un ammortamento all'italiana (quote capitale fisse) aumenterà l'ammontare delle rate, se è un ammortamento alla francese (rate fisse) allora si allungherà l'ammortamento (perchè si ridurrà la parte di capitale rimborsata in ogni rata).

Questo in teoria, poi in realtà è da vedere il contratto. Quello che è sicuro è che tu paghi gli interessi riferiti al debito residuo, questo per mantenere l'equilibrio finanziario del mutuo, questo anche nel caso di mutui interests only, che credo in italia non siano legali.

Citazione:

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Originariamente Scritto da irontheos

Carissimi.....
a breve dovrò per forza di cose fare un mutuo per acquisto prima casa.
Da non addetto ai lavori ho serie difficoltà nel confrontare le varie opzioni e tipologie di mutuo.
Senza richiedere uno spiegone su come funziona la finanza e l'usura delle banche per i mutui ai poveracci come me, vi lancio quanche dubbio che spero qualcuno sappia rispondere:
- siamo a maggio e in molti mi hanno consigliato di aspettare la revisione dei tassi del secondo semestre 2014... si prevede scenderanno e si potrà spuntare qualche euro?
- la stragrande maggioranza di banchieri, finanzieri, consulenti e broker dice che il tasso variabile è sempre "finanziariamente" più conveniente del tasso fisso. Io da burino non capisco come possa essere conveniente un tasso variabile ora che i tassi sono delle 0,25%.... può solo che aumentare...
- ipotizziamo una rata a tasso variabile 500euro. Arriva il giorno che il tasso aumenta, quanto aumenterà la rata? Voglio dire... se adesso il tasso su cui sono calcolati i 500euro è l'1%, se il tasso passa a 2% quanto andrò a pagare? C'è un formula, un ragionamento?

Ah beata ignoranza...

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fai variabile a rata fissa.
varia la durata di +5 anni rispetto a quello che hai sottoscritto.
Io ho fatto un 25 anni cosi ,estendibile a 30 ..rata fissa da 600€
con uno stipendio è gestibile..e so cosa dovrò pagare

Il consiglio di aspettare un pochino è realistico, già da Giugno i tassi probabilmente scenderanno :sisi:

La mia soluzione è la migliore :p
Se si abbassano la rata di abbassa, non può aumentare... Nel caso aumenta la durata

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Mmm non siete i primi che mi consigliano un variabiale...
Il fisso è forse più "paraculistico" ma effettivamente la media del tasso per un fisso adesso è intorno al 4,5% contro un tasso 2% del variabile.
Esiste ancora il variabile con tetto massimo? Che banca lo fa? Tipo Sanpaolo non lo fa più da un pezzo...

Esistono... Cerca cerca... Io per come sono fatto il variabile puro non lo farei mai, e quello con cap al tasso... Non conviene...
O fisso o variabile a rata fissa.

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Ma tanto la vedo dura che l'euribor va da oltre il 3-4%, nel qual caso (la bc manderebbe i tassi così alti solo per prevenire delle bolle) la tua casa varrà così tanto che non avrai problemi a rinegoziare il mutuo a spread più bassi.

Citazione:

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Originariamente Scritto da Dinofly

Ma tanto la vedo dura che l'euribor va da oltre il 3-4%, nel qual caso (la bc manderebbe i tassi così alti solo per prevenire delle bolle) la tua casa varrà così tanto che non avrai problemi a rinegoziare il mutuo a spread più bassi.

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quello che continuo a non capire è come può cambiare una rata mensile quando il tasso passa da 0,5% attuale a un ipotetico 3%.
In soldoni, in pratica, in parole povere se io spendo 100 euro al mese adesso con tasso a 0,5%, il mese prossimo che il tasso sarà 3% quanto dovrò tirare fuori?

E' la variabilità della rata che mi spaventa, non riesco a quantificare il rischio di quanto dovrò tirare fuori nel caso peggiore.
Cerco di spiegarmi meglio... mettiamo che la mia disponibilità massima sia 1000 euro al mese (purtroppo non è così ma è una cifra tonda).
Accetto oggi di fare un tasso variabile che mi fa pagare 700 euro, con tasso 1%.
Sono fiducioso che nel periodo peggiore il tasso salirà al 4%... quanto sarà la mia rate mensile in quel caso? Su quale parte devo calcolarlo? Sul capitale non ancora rimborsato? Sul capitale iniziale?

L'interesse sul totale erogato varia del 3%...su 100,000 sono 3000 minimo in più da rimborsare.
Minimo
Farsi un variabile con la rata ai limite delle proprie possibilità economiche per me equivale a spararsi nelle palle.
Se sei al limite di sostenibilità della rata... Non fare il variabile.
Fisso o durata variabile

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Dunque, premetto che non è il mio campo, ma una volta ho letto che qualche provincia in Italia ho fatto qualche accordo con le banche per fare dei mutui agevolati, che però le banche non li pubblicizzano perché non ci guadagnano (se come no, diciamo che guadagnano meno), prova a guardarti il sito della provincia o del comune dove andrai a comprare l'immobile, magari potrebbe esserci qualche notizia al riguardo, ovviamente non so se conviene o meno, ma potrebbe essere un buon argomento di contrattazione eventuale: tipo ti diamo il mutuo x, ma io voglio quello della provincia, allora ti facciamo x-1 ecc. ecc..
Buona fortuna....

Citazione:

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Originariamente Scritto da darkeden82

fai variabile a rata fissa.
varia la durata di +5 anni rispetto a quello che hai sottoscritto.
Io ho fatto un 25 anni cosi ,estendibile a 30 ..rata fissa da 600€
con uno stipendio è gestibile..e so cosa dovrò pagare

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Ma chi ti ha consigliato? Satana?
La durata varia di 5 anni ma quello che non sai e' che in caso di aumento dei tassi a scadenza rischi di dover accendere un altro mutuo perche le rate da te pagate coprivano solo in minima parte la quota capitale.
Informati e cambia mutuo prima di rovinarti.

Specifico una cosa per chi vuole fare il mutuo.
Nel corso della durata di un mutuo versate delle rate mensili (piano di ammortamento) che comprendono una quota capitale e una quota interesse. Se all'inizio del piano di ammortamento il tuo mutuo e' di 100.000 euro, man mano che paghi le rate il mutuo diminuira e di conseguenza anche gli interessi che voi andate a pagare (il tasso si calcola sul mutuo residuo).
In caso di mutuo variabile il rischio e' che un aumento del tasso porti a un aumento della rata, pero, a ragion veduta, se il tasso aumenta dopo alcuni anni, l'impatto sara limitato dalla circostanza che il vostro mutuo residuo e' diminuito. Il 3% di 100.000 e' diverso dal 5% di 50.000.

Veniamo adesso al mutuo con tasso variabile ma rata costante.
Questo mutuo e' il male.
Voi pagate una rata costante comprensiva di quota capitale e quota interessi. Entrambe queste quote sono variabili nel limite massimo della rata che attualmente pagate. In soldoni cosa significa?
Se la tua rata e' di 600 euro al mese essa e' composta da, per esempio, 200 di interessi e 400 di quota capitale, 400 euro che ogni mese voi decurtate dal mutuo residuo, valore sul quale si calcolano gli interessi.
Quale e' il rischio subdolo ma presente e pericoloso?
Il rischio e' che dovendo rimaner la rata pari a 600 euro anche se il tasso aumenta cio porta ad un aumento della quota interessi a scapito della quota capitale, ossia invece di pagare 200 di interessi e 400 di mutuo, pagherete 300 di interessi e 300 di mutuo, con, in casi estremi, la possibilita di pagare 600 euro di soli interessi, trovandovi alla scadenza del mutuo la quota capitale INTERAMENTE ancora da pagare, anzi, in alcuni casi, rimanendo la rata fissa, essa non riesce a comprendere nemmeno tutta la quota di interessi maturata nel periodo, e alla scadenza vi troverete da dover saldare il mutuo piu anche gli interessi maturati ma non pagati.
Questo mutuo e' una bomba ad orologeria che va bene solo su scadenze corte, non eccedenti i 10 anni.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ImScatman

Ma chi ti ha consigliato? Satana?
La durata varia di 5 anni ma quello che non sai e' che in caso di aumento dei tassi a scadenza rischi di dover accendere un altro mutuo perche le rate da te pagate coprivano solo in minima parte la quota capitale.
Informati e cambia mutuo prima di rovinarti.

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No. Oltre i 5 anni di estensione paga l'assicurazione da 2000€ che ho fatto.
Ergo.. Nella peggiorr delle ipotesi mi dura 30 anni il mio 25enne

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Le assicurazioni sul mutuo sento sempre dire che siano il male e che, anche se obbligatorie, equivalgano a lammerdah :look:

Citazione:

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Originariamente Scritto da darkeden82

No. Oltre i 5 anni di estensione paga l'assicurazione da 2000€ che ho fatto.
Ergo.. Nella peggiorr delle ipotesi mi dura 30 anni il mio 25enne

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In tal caso ti consiglio di verificare le clausole della polizza da te sottoscritta.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ImScatman

In tal caso ti consiglio di verificare le clausole della polizza da te sottoscritta.

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Viste e riviste

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Citazione:

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Originariamente Scritto da irontheos

quello che continuo a non capire è come può cambiare una rata mensile quando il tasso passa da 0,5% attuale a un ipotetico 3%.
In soldoni, in pratica, in parole povere se io spendo 100 euro al mese adesso con tasso a 0,5%, il mese prossimo che il tasso sarà 3% quanto dovrò tirare fuori?

E' la variabilità della rata che mi spaventa, non riesco a quantificare il rischio di quanto dovrò tirare fuori nel caso peggiore.
Cerco di spiegarmi meglio... mettiamo che la mia disponibilità massima sia 1000 euro al mese (purtroppo non è così ma è una cifra tonda).
Accetto oggi di fare un tasso variabile che mi fa pagare 700 euro, con tasso 1%.
Sono fiducioso che nel periodo peggiore il tasso salirà al 4%... quanto sarà la mia rate mensile in quel caso? Su quale parte devo calcolarlo? Sul capitale non ancora rimborsato? Sul capitale iniziale?

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Sul debito residuo. La formula è quella scritta sopra. La rata è composta da quota interessi e quota capitale. La quota capitale è quella che negozi in base alla durata. La quota interessi è sempre calcolata così: Dt*(spread+euribor)/12. Dt debito residuo (che non comprende gli interessi ovviamente è pari al debito totale-quote capitale.) 12 perché la rata è mensile.
@scatman credo che lo scenario da te dipinto sia illegale, e quel tipo di assicurazioni è obbligatorio.
In ogni caso se la rata è 600 perché diventi interest only significa che 600 = i*100k/12 quindi i = 600/100k*12 ovvero il 7,5% all'inizio e il 15% a metà mutuo.

Non e' uno scenario illegale, e' uno scenario reale che vai a coprire con l'assicurazione, a quanto pare, anche se io prima di esprimermi preferirei leggere la polizza e i vari scenari che essa copre.
Ad esempio a me lo proposero senza propormi anche la polizza.

Ps. Ovvio che i numeri del mio esempio erano emssi a caso, nn ha certo senso calcolare le variazioni di tasso basandosi su essi.....
Comunque qui spiegano tutto piuttosto bene.
http://aiutomutuo.finanza.com/2012/0...iare-con-cura/


Ps: io personalmente se si ha la possibilita consiglio il fisso, mutui a tassi del 4,5% sono mutui estremamente vantaggiosi e livelli di tassi cosi bassi si spera di non vederne piu.

Attualmente la polizza è comunque obbligatoria, mi sembra sia stata inserita legge apposita.

La polizza di cui parli te e quella per morte l perdita lavoro...

è un cappio al collo il mutuo, tprnassimo indietro non lo farremmo più. mio marito è stato messo in cassa integrazione, ha dovuto mettere in vendita la nissan pixo, io lavoro part time e se non ci fossero i nostri genitori, non so che fine farremmo.

Ci si pensa prima... Il medico non ha ordinato a chiunque di comprare casa... Brutto... Ma vero.


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Beh avete ragione entrambi. Se tornassi indietro dici che non lo faresti più, ma dove andresti ad abitare? :chebotta: A volte il mutuo è l'UNICA soluzione, non una delle tante.

Se non puoi comprare non ti impicchi... Stai in affitto anche in un monolocale Punto.
Il problema è chi fa carte false per avere un mutuo sopra le reali possibilità...

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Il problema è che per tanti anni si è creduto che il prezzo delle case sarebbe sempre salito.
Questo faceva si che i tassi fossero bassi, nella banche c'era la convinzione che il patrimonio del mutuatario avrebbe avuto guadagni tali in conto capitale (per via dell'apprezzamento della casa) che gli avrebbero dato modo in ogni caso di ripagare il mutuo. Nel caso vendendo la casa e comprandosene una più piccola.
Questa aspettativa ha anche fatto si che le persone si imbarcassero in mutui più onerosi di quanto potessero permettersi, addirittura negli usa erano i diffusi gli interest-only: meglio comunque dell'affito, visto che non ti escludeva dai guadagni in conto capitale.
Questa è stata un ingenuità che non ha riguardato solo cittadini, ma anche persone specializzate e competenti.

Tutto il castello di carte è venuto giù, e le case si sono dimostrate un asset come tanti altri, e la follia di investire tutto il patrimonio familiare in essa.
Negli ultimi 6-7 anni è stato molto più conveniente l'affitto del mutuo, viste le perdite in conto capitale data la discesa dei prezzi.

In italia è un messaggio difficile da passare perchè c'è un immotivata ed esagerata paura dei mercati finanziari, ma la casa è un asset come tanti altri: un'obbligazione o un azione, investire tutto lì si è dimostrato tremendamente sbagliato ed estremamente costoso.
Era meglio investire i soldi del mutuo in un indice e pagare l'affitto.

il fatto è che qualche anno fa ...ti davano un mutuo da ben oltre il 30% del reddito ...e ben oltre il 65/70% del valore dell'immobile.
cinque anni fa con un mutuo un caro amico si è pagato
casa
estinzione finanziamento auto
ristrutturazione
...
tutto con 1800€ di reddito totale ...per una rata del valore di 850€ ..

ora deve baciare i piedi ai genitori che gli pagano il mutuo visto che la donna ha perso il lavoro.

ma cazzo...un pò di testa,no?

anche la mia ragazza ha perso il lavoro ma per fortuna avevamo fatto i conti bene PRIMA ...e ora ,stringendo su determinate cose,siamo comunque autonomi

Non che un trasferimento dalle vecchie generazioni alle più nuove sia un male eh.
Considerando quanto loro stessi si sono trasferiti da quelle future, consapevolmente o meno, monetariamente o sotto forma, soprattutto, di altri benefici.

Sembrerà poco intuitivo, ma che i genitori di oggi paghino il mutuo ai figli è proprio bare minimum, il saldo generazionale è comunque enormemente positivo (per i genitori, ovviamente).

Poi vabbè al netto del progresso tecnologico, se domani scoprono la cura definitiva per tutte le malattie è ovvio che i figli avranno un beneficio enorme, se potranno permettersela. Ma questa argomentazione è quella che ha giustificato un sistematico indebitamento a favore della generazione incumbent su quelle future.

I miei non c'hanno una lira :asd: mio padre era rappresentante e, non fatemi spiegare nei dettagli come, nei vari passaggi INPDAP INPS blablabla è rimasto inculato.
Risultato: sia lui che mia madre pensione sociale minima, 400 euro/testa circa :asd:

Si beh poi il discorso è generale, ogni caso è a se.

Che i genitori debbano pagare il mutuo ai figli mi fa accapponare la pelle.
Pensare che i figli debbano avere uno stipendio tale per pagarselo il mutuo pare brutto? :asd:

Citazione:

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Originariamente Scritto da ImScatman

Che i genitori debbano pagare il mutuo ai figli mi fa accapponare la pelle.
Pensare che i figli debbano avere uno stipendio tale per pagarselo il mutuo pare brutto? :asd:

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La gente pensa che tutto sia dovuto.. Invece no...
Puoi comprare una Ferrari? Lo fai.
Puoi sostenere un mutuo? Lo fai altrimenti monolocale in affitto. Nulla è dovuto e basta vivere secondo le reali possibilità e non secondo le voglie

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Citazione:

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Originariamente Scritto da ImScatman

Che i genitori debbano pagare il mutuo ai figli mi fa accapponare la pelle.
Pensare che i figli debbano avere uno stipendio tale per pagarselo il mutuo pare brutto? :asd:

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Anche a me. Ma è il minimo considerando quanto consumo intertemporale si sono trasferiti dalle generazioni future.
Non hanno avuto rispetto dei loro figli.
Ora devono pagare talmente tante tasse che il loro stipendio non gli permetterà mai di pagarsi casa e pensioni. Al contrario i "vecchi" hanno accantonato un patrimonio non indifferente (a spese dei figli ovviamente).
La cosa è stata più o meno consapevole, nel dopoguerra era il fatto che i figli scampassero dall'orrore della guerra, dagli anni 70 in poi l'argomentazione è diventata il prpgresso scientifico e tecnologico. Non che non ci sia un fondo di verità, ma dire che hanno esagerato è un eufemismo.